La herencia que dejó la pandemia
No es ningún placer mencionar la cantidad de víctimas fatales que la pandemia del covid-19 causó globalmente. España no es la excepción; según los datos oficiales, la crisis sanitaria pegó tan fuerte como en el resto del mundo. Y, gracias a ello, se disparó también el registro de operaciones de sucesión de viviendas. Dicha situación causó su propio colapso en las distintas agencias tributarias de las distintas comunidades autónomas donde hubo más fallecidos por covid. En total, el número de solicitudes realizadas para iniciar el proceso de herencia de pisos y viviendas alcanzó las 17 mil —una quinta parte de la media habitual—. Según comentan desde la agencia Cuenca & Mirasol, una de las más importantes de Valencia y España, durante los peores meses de la pandemia su propio registro incluso superó esta cifra media. Solo en Valencia, sin embargo, se trata de un quince por ciento por sobre la media del país. Pese a estas diferencias, se puede afirmar que la mortalidad de la pandemia incrementó la sucesión de viviendas en todos los casos. Este fenómeno es devastador, aunque también representa un requerimiento fundamental para familiares que, de un momento a otro, disponen de un bien inmueble que puede ayudarlos a acceder a una mejor calidad de vida. No obstante, esto implica la resolución de un proceso de sucesión que puede resultar tanto más complejo dependiendo de donde uno viva. La situación, según los testimonios de especialistas en la materia, puede resultar abrumadora y, en muchos casos, las personas se encuentran ante la difícil situación de renunciar al bien heredado por no poder costear aquellos impuestos, cargasimpositivasyfinancieras que pesan sobre la propiedad. Según el Consejo General del Notariado, la renuncia a herencias ha aumentado de manera proporcional al aumento de las solicitudes de sucesión inmobiliaria. Esto se debe a que, si bien hay más bienes heredados en circulación, su renuncia es una práctica que viene en aumento desde hace más de diez años a nivel nacional. Se considera que la principal causa de esta decisión suele ser el conjunto de deudas que el bien adeuda. Justamente por eso, resulta fundamental conocer los requerimientos fundamentales y aspectos más importantes de los impuestos y gastos asociados a la sucesión de un bien inmueble. Por lo general, se recomienda recurrir a una agencia especialista que pueda encargarse de la gestión y tramitación de la herencia de la manera más eficaz posible y, de esta manera, deducir aquellos costos financieros y cargas impositivas que puedan encarecer innecesariamente el proceso.
Los impuestos de una herencia
Impuesto de Sucesiones
En el ámbito de la sucesión y la herencia de un bien por parte una persona, la principal carga tributaria a considerar es el Impuesto de Sucesiones. Se trata de un impuesto que tiene cuantía fija y que alcanza a todas aquellas transmisiones de bienes y derechos entre personas físicas. Si bien el impuesto no tiene una cuantía fija, sí depende del valor nominal del bienheredado. Dicho gravamen puede oscilar entre el 7 % y el 34 % dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien —y, por supuesto, el tipo de bien—. Las comunidades como la Valenciana, Castilla y León y Asturias son de las que disponen de las imputaciones más altas. En cuanto a su apercibimiento, las Agencias Tributarias establecen un margen de alrededor de seis meses que se cuenta desde el fallecimiento declarado de la persona. Este plazo puede ser prolongado abonando un costo adicional por otros seis meses. Actualmente, su tramitación se ha simplificado mucho y este periodo puede ampliarse debido a las repercusiones de la pandemia.
Plusvalía Municipal
En este caso, se trata de un impuesto que debe ser abonado cuando se efectúa cualquier transferencia de titularidad en la propiedad de un bien inmueble. Como su nombre bien lo indica, este impuesto es de carácter municipal y alcanza a los bienes cuando se produce un incremento en el valor del patrimonio. Por lo general se paga en el mismo municipio en el que se reside y debe tenerse en cuenta su valor catastral —fijación de una cuantía monetaria en función de ciertos parámetros objetivos—. Su plazo de pago, como en el caso anterior, corresponde a los seis meses siguientes a la muerte de la persona. Cualquier falta de pago o apercibimiento de dicha obligación puede resultar en sanciones monetarias. Además de este impuesto, debe considerarse también el gasto adicional que corresponde a la tramitación, gastosfiscales y contratacióndeserviciosdenotariopúblico para registrar a la propiedad en el Registro de la Propiedad. Dicho gasto, en caso de tratarse de múltiples herederos, corresponderá proporcionalmente al valor obtenido de la sucesión del bien —salvo previo acuerdo—. Asimismo, este tipo de gastos también pueden ser determinados por el grado de parentesco con la persona fallecida o con el sistema impositivo de la comunidad autónoma; pago de seguros, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, etc.
Proceso de sucesión y derechos sobre el bien
Por lo general, la mayor parte del proceso de tramitación de una sucesión se produce mediante un notario público. Sin embargo, la gestión de su apercibimiento y posibilidades de exención tributaria suelen realizarse en un estudio de abogacía o en una agencia inmobiliaria. Este último caso es mucho más sencillo y expeditivo, ya que la experiencia habitual en este tipo de operaciones facilita su rápida ejecución. Existen algunas empresas que se encargan del proceso por una comisión elevada, justamente porque el público no está informado y prefiere pagar extra para no tener que realizar la gestión de manera autónoma. Pese a ello, esta solución se vuelve contraproducente cuando deben recurrir a un especialista diferente para obtener considerar las cargas financieras o poner la propiedad en venta. En caso de querer vender la propiedad o ponerla en alquiler, conviene contratar a una agencia inmobiliaria que se ocupe de la tramitación de la sucesión y del aspecto comercial subsiguiente. De esta manera, el costo de tramitar la sucesión se vuelve marginal en relación con la gestión inmobiliaria del inmueble y su venta o alquiler.
¿Se puede vender la propiedad?
Una vez finalizada la herencia, la persona beneficiaria de su adquisición puede hacer con ella cuanto le plazca; esto incluye la venta del bien. Sin embargo, primero debe concluirse la sucesión. Esto quiere decir: disponer de los documentos correspondientes, firmar la herencia frente al notario y cancelar cualquier deuda o carga impositiva que el bien posea. Por otro lado, una vez completada la transmisión de bien de la herencia, la persona que pretenda comprar dicho bien puede optar por costear estas cargas o deudas para hacer más rápida la operación. Una vez realizada la venta, la nueva transmisión de titularidad se actualiza en el Registro de Propiedad.
¿Cuánto puede durar el proceso de sucesión?
Por lo general, depende del tipo de propiedad y las características formales de la sucesión; desde la cantidad de herederos hasta cuestiones tan heterodoxas como puede ser que el bien se encuentre registrado como patrimonio cultural, el proceso durará tanto como sea necesario hasta completar su tramitación y requerimientos. De esta manera, el proceso puede tardar meses o años dependiendo de la complejidad de la sucesión; puede o no existir un testamento, o puede haber disputas entre los distintos herederos. Respecto a este último punto, resulta uno de los puntos que más suele aparecer como motivo para el retraso en la ejecución de la sucesión. Es por eso por lo que se recomienda siempre contratar a profesionales que puedan realizar esta tramitación de la manera más expeditiva posible; de hecho, su participación puede representar una reducción significativa del total de impuestos a liquidar por la propiedad —existen exenciones y deducciones dependiendo del tipo de bien y las condiciones de su transmisión—.
Errores más comunes
Al tratarse de un proceso que puede resultar complejo para la persona que no se encuentra habituada a realizarlo, el procesamiento de la solicitud y eventual reparto del bien puede generar diferentes conflictos que suelen ser la causa principal de los errores cometidos cuando se recibe una herencia. El primero de ellos es, en términos de perjuicios, el rechazo de la herencia. Se trata de un rechazo fundado en la falta de capacidad económica para afrontar los gastos de tramitación y cargas deudoras que la propiedad posea. Siempre es preferible obtener financiación y pagar paulatinamente un préstamo que perder un bien inmueble. En segundo lugar, se puede mencionar el intento de venta antes de efectivamente haber concluido el proceso de sucesión. Esto resulta en una cascada de errores y redundancias administrativas que puede aumentar el precio final de la operación y extender el tiempo de su procesamiento. En tercer lugar, en caso de concluir la herencia, un conflicto familiar entre los herederos puede llevar a algunos de ellos a poner en venta la casa sin antes haber obtenido la autorización de los demás propietarios o sin antes haber adquirido el total de la propiedad. De esta manera, el proceso de compraventa se considera nulo y cualquier gasto realizado se pierde. En caso de que los herederos no se pongan de acuerdo sobre el futuro del bien en cuestión, se puede recurrir a la vía judicial. Sin embargo, en caso de no llegarse a un acuerdo en esta instancia, la propiedad puede ser subastada públicamente a su cotización de mercado y cada heredero recibir una parte correspondiente a su titularidad sobre el bien. Si en cambio los herederos se encuentran de acuerdo, el proceso de vender la propiedad es el habitual. Según Javier, de la agencia Cuenca & Mirasol, es fundamental restaurar el bien para agradar estéticamente a las personas interesadas y realizar una producción fotográfica profesional que transmita su atractivo. Si el bien ya se encuentra en condiciones, esto no debería ser muy difícil.
Valencia: intermediación inmobiliaria y bonificaciones
Si bien la pérdida de un familiar puede resultar difícil de sobrellevar, es importante comenzar cuanto antes con el proceso de sucesión. Si la consternación es demasiada y la persona puede permitírselo, quizás lo mejor sea recurrir a una agencia inmobiliaria que pueda encargarse de supervisar la totalidad del proceso. Esto es especialmente cierto en lo que respecta a la Comunidad Valenciana, ya que se trata de una de las comunidades con el mayor estrés tributario sobre este tipo de operaciones. En esta comunidad la tramitación de la herencia implica el pago del Impuesto de Sucesiones, el cual se encuentra bonificado para distintos grados de parentesco y además dispone de un límite en el valor del impuesto. Este impuesto, si bien es estatal, depende de las disposiciones de la comunidad autónoma en la que se inscriba la operación. Justamente por eso, se pueden percibir diferencias en cuanto a las bonificaciones aplicadas y el tipo de gravamen. Las siguientes son las distintas bonificaciones correspondientes al Impuesto de Sucesiones en la Comunidad Valenciana:
- Bonificaciones al Impuesto de Sucesiones. Se trata de una bonificación del 75 % en la cuota de cada heredero o beneficiario del bien.
- Bonificaciones por parentesco. En este caso, al tratarse de descendientes, cónyuges o ascendientes de la persona fallecida, se encuentran exentos del pago del Impuesto los menores de 21 años hasta los 156 mil euros, así como también, de mayor edad, hasta los 100 mil euros.
- Bonificaciones por discapacidad. En este caso, si se trata de un heredero con discapacidad acreditada, no deberá abonarse el impuesto para un importe de entre 120 y 240 mil euros dependiendo del grado de discapacidad de la persona.
- Bonificaciones de convertir un bien en vivienda habitual. Puede aplicarse una bonificación del 95 % del valor total de la propiedad. Esta solo corresponde a familiares directos mayores de 65 años cuando puede acreditarse que la propiedad fue su vivienda habitual durante dos años previos al fallecimiento.
- Otras bonificaciones. En caso de tratarse de patrimonio histórico-artístico, negocios familiares o empresas de explotación agrícola, existen bonificaciones que pueden deducirse del valor del impuesto.
